Si eres vecino de Cerdanyola del Vallès y firmaste una hipoteca antes de 2019, es probable que tu banco te cargara indebidamente los gastos de formalización de la hipoteca: notaría, registro de la propiedad, gestoría e incluso parte del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). La buena noticia es que, gracias a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), estos importes pueden reclamarse todavía hoy en muchos casos, siempre que no haya prescrito la acción o existan circunstancias particulares que lo permitan.
¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?
La cláusula que obligaba al consumidor a asumir en solitario todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario ha sido declarada abusiva de forma reiterada por los tribunales españoles, al amparo del artículo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007). En concreto, pueden reclamarse:
Gastos de notaría
La escritura de préstamo hipotecario beneficia tanto al banco como al cliente, por lo que el Tribunal Supremo entiende que debe repartirse por mitad entre ambas partes.
Gastos de registro de la propiedad
La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad de Cerdanyola del Vallès o de Sabadell (según la finca) interesa principalmente al banco, ya que es lo que le permite ejecutar la garantía hipotecaria. Por ello, la jurisprudencia mayoritaria atribuye este gasto íntegramente a la entidad financiera.
Gastos de gestoría
Al tratarse de trámites que benefician a ambas partes, suelen repartirse igualmente al 50%, aunque cada caso debe analizarse según sus circunstancias concretas.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Desde la reforma del Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo del impuesto es el banco, no el consumidor. Para hipotecas anteriores a esa fecha, existe jurisprudencia consolidada que atribuye este gasto a la entidad prestamista en la mayoría de los supuestos.
Jurisprudencia aplicable: Tribunal Supremo y TJUE
El Tribunal Supremo, en distintas sentencias dictadas a partir de 2019 (tras la doctrina fijada por el Pleno de la Sala Primera), estableció los criterios de reparto de gastos que hoy sigue aplicando la mayoría de juzgados españoles. Por su parte, el TJUE ha reiterado en varias resoluciones que las cláusulas abusivas deben tenerse por no puestas desde el origen del contrato, lo que obliga a devolver las cantidades cobradas indebidamente con sus correspondientes intereses.
Es importante señalar que cada resolución judicial responde a las circunstancias concretas del contrato analizado, por lo que el resultado de cualquier reclamación depende del caso particular y de la documentación disponible.
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios en Cerdanyola del Vallès?
Vía extrajudicial (reclamación previa al banco)
Antes de acudir a los tribunales es recomendable presentar una reclamación por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria, adjuntando la escritura de préstamo y las facturas de notaría, gestoría y registro. El banco dispone de un plazo orientativo de dos meses para responder. Si no contesta o rechaza la reclamación, puede acudirse al Banco de España mediante reclamación ante su Servicio de Reclamaciones antes de iniciar la vía judicial.
Vía judicial
Si la vía extrajudicial no prospera, corresponde presentar una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia de Cerdanyola del Vallès o del partido judicial que corresponda según el domicilio del consumidor o la ubicación del inmueble. El procedimiento habitual es el juicio ordinario o verbal, dependiendo de la cuantía reclamada.
Plazo para reclamar: ¿ha prescrito mi derecho?
El plazo de prescripción de la acción de reclamación de gastos hipotecarios ha sido objeto de debate judicial. Actualmente, la posición mayoritaria de los tribunales considera que el plazo comienza a contar desde que existe una sentencia firme que declara la nulidad de la cláusula, o desde que el consumidor tuvo conocimiento razonable de que el cobro era indebido. En Cataluña, además, deben tenerse en cuenta las particularidades del Código Civil catalán en materia de prescripción. Dada la complejidad de este punto, es fundamental verificar con un abogado el plazo aplicable a tu caso concreto antes de dar por perdido cualquier derecho.
Costes orientativos de una reclamación
A título meramente orientativo, y sin que constituya una oferta cerrada, los honorarios de un abogado especializado en la reclamación de gastos hipotecarios suelen estructurarse mediante un porcentaje sobre la cantidad recuperada, una cuota fija inicial, o una combinación de ambas fórmulas. Las tasas judiciales para personas físicas están, con carácter general, exentas en este tipo de procedimientos. Cada despacho puede ofrecer condiciones distintas, por lo que conviene solicitar presupuesto detallado antes de iniciar cualquier actuación.
¿Qué se puede recuperar exactamente?
En caso de estimarse la reclamación, el consumidor puede recuperar las cantidades pagadas indebidamente por notaría, gestoría, registro y, en su caso, el IAJD, junto con el interés legal del dinero desde la fecha del pago hasta su devolución efectiva. El importe final depende de la escritura, las facturas conservadas y el criterio del juzgado competente.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar los gastos hipotecarios si ya cancelé mi hipoteca?
Sí, la cancelación del préstamo no impide reclamar los gastos abonados en su día, siempre que la acción no haya prescrito.
¿Es necesario ir a juicio para recuperar el dinero?
No siempre. Muchas reclamaciones se resuelven en fase extrajudicial si el banco accede a devolver las cantidades tras la reclamación previa.
¿Cuánto tiempo tarda un procedimiento judicial en Cerdanyola del Vallès?
Los plazos varían según la carga de trabajo del juzgado asignado; orientativamente puede oscilar entre varios meses y más de un año hasta obtener sentencia.
¿Qué documentos necesito para reclamar?
La escritura de préstamo hipotecario, las facturas de notaría, gestoría y registro, y si es posible, la liquidación del IAJD.
¿Puedo reclamar también otras cláusulas abusivas junto a los gastos?
Sí, en muchos contratos hipotecarios conviven cláusulas suelo, IRPH u otras condiciones potencialmente abusivas que pueden analizarse conjuntamente con un abogado especializado.
Si resides en Cerdanyola del Vallès y crees que tu hipoteca incluyó cláusulas o comisiones abusivas, contacta con un despacho especializado en derecho civil y bancario para valorar tu caso sin compromiso. Te contactamos lo antes posible para estudiar tu documentación.