Muchos vecinos de Castelldefels que firmaron su hipoteca antes de 2019 pagaron de su bolsillo gastos que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, debía asumir la entidad bancaria. Notaría, registro de la propiedad, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados son conceptos que, en determinadas condiciones, todavía se pueden reclamar. Este artículo explica qué gastos son reclamables, qué plazo existe para hacerlo y cómo iniciar el proceso paso a paso.
Qué son los gastos de formalización de la hipoteca
Cuando se constituye un préstamo hipotecario intervienen varios profesionales y organismos que generan un coste: el notario que autoriza la escritura, el Registro de la Propiedad donde se inscribe la hipoteca, la gestoría que tramita la documentación y la Agencia Tributaria, que liquida el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). A ello se suma, en ocasiones, la tasación del inmueble exigida por el banco.
Durante años, muchas entidades trasladaban la totalidad de estos gastos al cliente mediante una cláusula del contrato que se ha declarado abusiva en numerosos casos, al no permitir negociación individual y suponer un desequilibrio contrario a la buena fe.
Qué dice la normativa y la jurisprudencia
El régimen aplicable depende de la fecha de firma de la hipoteca:
Hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019
Se rigen por la doctrina fijada por el Tribunal Supremo, especialmente en las sentencias 705/2015, de 23 de diciembre, y 148/2018, de 15 de marzo (esta última dictada en Pleno). Conforme a esta doctrina, y salvo pacto distinto válido:
- Notaría: se reparte por mitad entre banco y cliente, al beneficiarse ambos de la escritura.
- Registro de la Propiedad: corresponde íntegramente al banco, por ser el principal interesado en la inscripción de la garantía hipotecaria.
- Gestoría: se reparte por mitad, salvo que se acredite que las gestiones beneficiaron solo a una de las partes.
- Impuesto de AJD: tras la doctrina del Tribunal Supremo y el Real Decreto-ley 17/2018, corresponde al banco como sujeto pasivo.
- Tasación del inmueble: en muchos casos se considera a cargo del prestatario, al tratarse de un requisito legal para conceder el préstamo del que también se beneficia el consumidor.
Hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019
Entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), que establece de forma expresa el reparto de gastos: corresponden al banco la gestoría, el registro, la notaría de la escritura de préstamo y el AJD; al cliente le corresponde la copia de la escritura que solicite para su propio interés y, en su caso, la tasación.
Qué gastos se pueden reclamar realmente
No todas las hipotecas son reclamables ni todos los conceptos por igual. Antes de iniciar cualquier gestión conviene revisar:
- La escritura de préstamo hipotecario y la cláusula relativa a gastos.
- Las facturas o justificantes de pago de notaría, gestoría, registro y tasación.
- La fecha de firma, para determinar el régimen jurídico aplicable.
- Si ya existió una reclamación previa o un acuerdo transaccional con el banco sobre estos conceptos.
Las cantidades a recuperar dependen de cada operación y deben calcularse con la documentación real del expediente; cualquier cifra que se mencione con carácter general debe entenderse siempre como orientativa.
Plazo para reclamar: la prescripción
La acción para reclamar la restitución de estos gastos, al derivar de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva, se somete al plazo general de prescripción de las acciones personales, que el artículo 1964 del Código Civil fija en cinco años tras la reforma operada por la Ley 42/2015.
El punto de partida de ese plazo (el llamado "día inicial" o dies a quo) ha sido objeto de debate en los tribunales, y la interpretación puede variar según las circunstancias del caso: en algunos supuestos se ha vinculado al momento del pago efectivo del gasto, y en otros a la fecha en que el consumidor pudo razonablemente conocer que la cláusula era abusiva. Por este motivo, no conviene dar por perdido el derecho a reclamar sin antes revisar el caso concreto con un profesional, ya que el plazo aplicable puede no haber transcurrido todavía.
Pasos para reclamar los gastos hipotecarios en Castelldefels
1. Reunir la documentación
Escritura de préstamo hipotecario, facturas de notaría, gestoría y registro, y justificante de la liquidación del AJD si se conserva. Cuanta más documentación original exista, más sólida será la reclamación.
2. Reclamación previa a la entidad bancaria
Antes de acudir a los tribunales es recomendable dirigir una reclamación por escrito (burofax con acuse de recibo) al banco, detallando los conceptos y cantidades reclamadas. Algunas entidades cuentan con un servicio de atención al cliente que puede resolver la petición sin necesidad de litigio.
3. Reclamación ante el Banco de España (si procede)
Si la entidad no responde en un plazo razonable o rechaza la reclamación sin motivación suficiente, puede presentarse queja ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, aunque su resolución no es vinculante para el banco.
4. Vía judicial
Si no hay acuerdo, la reclamación puede formularse ante el Juzgado de Primera Instancia competente. Castelldefels pertenece al partido judicial de Gavà, por lo que las demandas de esta naturaleza suelen presentarse ante los juzgados de dicha localidad, sin perjuicio de las normas de competencia territorial aplicables según el domicilio de las partes o la ubicación del inmueble.
Documentación recomendada antes de iniciar la reclamación
- Escritura pública de préstamo hipotecario completa.
- Facturas de notaría y gestoría (si se conservan).
- Nota simple o certificación registral con los gastos de inscripción.
- Justificante del pago del Impuesto de AJD, si es posible obtenerlo.
- Correspondencia previa mantenida con el banco.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca si ya la he cancelado?
Sí, la cancelación del préstamo no impide reclamar los gastos abonados en su día, siempre que la acción no haya prescrito conforme al plazo de cinco años y a la interpretación aplicable al caso concreto.
¿Es obligatorio pasar por un procedimiento judicial para recuperar el dinero?
No siempre. En ocasiones la reclamación extrajudicial ante el propio banco resulta suficiente. La vía judicial se plantea cuando la entidad rechaza la petición o no responde.
¿Qué ocurre si mi hipoteca es posterior a junio de 2019?
En estos casos el reparto de gastos ya viene fijado por la Ley 5/2019, por lo que la reclamación, de existir, se centraría en comprobar si la entidad aplicó correctamente ese reparto legal y no en la nulidad de una cláusula.
¿Puedo reclamar también los gastos de tasación del inmueble?
Depende de las circunstancias de cada contrato. La doctrina mayoritaria atribuye este gasto al consumidor, salvo que se acredite un pacto distinto o circunstancias particulares que justifiquen otro reparto.
¿Necesito abogado para reclamar estos gastos en Castelldefels?
No es obligatorio para la reclamación extrajudicial, pero si el asunto llega a la vía judicial resulta aconsejable contar con asesoramiento especializado, dado que la valoración de la prescripción y del reparto de gastos exige analizar la documentación concreta de cada hipoteca.