Si firmaste tu préstamo hipotecario antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 y el banco te obligó a asumir gastos que legalmente le correspondían a la entidad, es posible reclamar los gastos de formalización de la hipoteca en El Prat de Llobregat. Muchas entidades trasladaron al consumidor gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad e impuestos que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, debían haber sido asumidos total o parcialmente por el banco. Vecinos de El Prat de Llobregat, Sant Boi, Cornellà o Viladecans siguen consultando hoy si todavía están a tiempo de reclamar estas cantidades.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Los conceptos que habitualmente se reclaman son los siguientes:
- Gastos de notaría: aranceles de la escritura de préstamo hipotecario.
- Gastos de gestoría: tramitación de la documentación ante notaría, registro y Hacienda.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la escritura.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): en función de la fecha de la escritura, ya que la normativa cambió el criterio sobre quién debe abonarlo.
- Gastos de tasación del inmueble, en determinados supuestos.
Cada caso depende de la fecha de firma, la entidad bancaria y el contenido concreto de la cláusula de gastos incluida en la escritura, por lo que es imprescindible revisar la documentación antes de reclamar.
Jurisprudencia aplicable: Tribunal Supremo y TJUE
El Tribunal Supremo, en varias sentencias dictadas a partir de 2015 y especialmente en su doctrina de 2019, declaró la nulidad de las cláusulas que atribuían de forma indiscriminada todos los gastos de constitución de la hipoteca al consumidor, por considerarlas abusivas al amparo del artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007). El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, interpretando la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas, ha reforzado en distintas resoluciones que corresponde a los tribunales nacionales valorar el reparto de gastos conforme a la normativa española vigente en el momento de la firma, evitando que el consumidor soporte gastos que por ley corresponden al profesional.
¿Qué dice la Ley 5/2019 sobre el reparto de gastos?
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, estableció con claridad que, desde su entrada en vigor, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y de los gastos de gestoría e inscripción registral corresponde al prestamista (banco), mientras que la tasación queda a cargo del prestatario. Sin embargo, para hipotecas firmadas antes de esta ley, el reparto de gastos se rige por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, que en general distribuye los gastos de notaría por mitades y atribuye al banco el registro y la gestoría.
Pasos para reclamar los gastos hipotecarios en El Prat de Llobregat
1. Revisión de la escritura y la documentación
Un abogado especializado debe analizar la escritura del préstamo hipotecario, identificar la cláusula de gastos y comprobar la fecha de firma para determinar la normativa y jurisprudencia aplicable.
2. Reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria
Antes de acudir a los tribunales, se recomienda presentar una reclamación previa ante el servicio de atención al cliente del banco, solicitando la devolución de las cantidades indebidamente cobradas. Este trámite, aunque no siempre resulta efectivo, puede acelerar una solución o servir como requisito previo aconsejable en algunos procedimientos.
3. Vía judicial: demanda de nulidad y reclamación de cantidad
Si el banco rechaza la reclamación o no responde en un plazo razonable, se puede presentar una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia de El Prat de Llobregat o del partido judicial correspondiente al domicilio del consumidor, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades abonadas indebidamente.
¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca?
El plazo de prescripción para reclamar la devolución de cantidades derivadas de cláusulas declaradas nulas es un aspecto que ha generado distintos criterios judiciales. Con carácter orientativo, suele aplicarse un plazo de cinco años desde que el consumidor pudo conocer el carácter abusivo de la cláusula, conforme al artículo 1964 del Código Civil, aunque la fecha de inicio de cómputo puede variar según el criterio del juzgado. Es fundamental verificar con un abogado el plazo concreto aplicable a cada situación, ya que puede haber prescrito el derecho a reclamar si ha transcurrido demasiado tiempo desde la cancelación del préstamo o desde que se tuvo conocimiento efectivo de la cláusula abusiva.
¿Cuánto se puede recuperar y qué costes tiene reclamar?
Las cantidades a recuperar dependen de los importes efectivamente pagados en notaría, gestoría, registro e impuestos, y pueden oscilar, a título orientativo, entre varios cientos y más de mil euros según el importe del préstamo y la entidad. En cuanto a los costes de reclamar, muchos despachos ofrecen una primera valoración sin compromiso, y los honorarios suelen fijarse mediante un porcentaje de éxito sobre la cantidad recuperada o una cuota fija, variable según el despacho. Además, si la demanda prospera, el banco puede ser condenado a asumir las costas judiciales conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aunque esto depende del resultado del procedimiento.
Preguntas frecuentes sobre gastos de hipoteca en El Prat de Llobregat
¿Puedo reclamar si ya cancelé la hipoteca hace años?
Es posible en muchos casos, pero conviene verificar el plazo de prescripción aplicable con un abogado, ya que la fecha de cancelación puede influir en el cómputo del plazo para reclamar.
¿Es necesario ir a juicio para recuperar los gastos hipotecarios?
No siempre. En ocasiones la reclamación extrajudicial ante el banco resulta suficiente, aunque en muchos casos es necesario presentar una demanda judicial para conseguir la devolución de las cantidades.
¿Qué documentos necesito para reclamar los gastos de mi hipoteca?
Principalmente la escritura del préstamo hipotecario, las facturas de notaría y gestoría (si se conservan) y el justificante del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿La reclamación de gastos hipotecarios afecta a mi relación con el banco?
No debería afectar a otros productos contratados ni a la vigencia del préstamo, ya que se trata de una reclamación sobre cláusulas concretas del contrato.
¿Puedo reclamar los gastos de tasación de la hipoteca?
Depende del contrato y de la jurisprudencia aplicable en el momento de la firma; en general, tras la Ley 5/2019 este gasto corresponde al consumidor, pero antes de dicha ley existían criterios distintos que conviene revisar con un abogado.
Si resides en El Prat de Llobregat y crees que pagaste gastos hipotecarios que no te correspondían, un análisis personalizado de tu escritura por un abogado especializado en derecho civil y bancario te permitirá conocer, sin compromiso, si existe posibilidad real de reclamar y qué vía es la más adecuada para tu caso.