Si firmaste una hipoteca con Banco Sabadell y te obligaron a pagar gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, tienes derecho a reclamar. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que muchos de estos gastos deben ser asumidos por la entidad bancaria, no por el cliente. En este artículo te explicamos cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca en Sabadell, qué gastos puedes recuperar, la base legal de tu reclamación y los pasos para iniciar el procedimiento.
Fundamento legal: Sentencias del Tribunal Supremo sobre gastos hipotecarios
La Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 estableció inicialmente que los gastos de notaría, registro y gestoría debían ser pagados por el prestatario. Sin embargo, esta doctrina cambió radicalmente con las Sentencias del Pleno de la Sala Primera del TS de 23 de enero de 2019 (sentencias 41/2019, 42/2019 y 43/2019), que fijaron criterios más favorables para los consumidores.
Según esta jurisprudencia vigente:
- Gastos de gestoría y notaría de la escritura de préstamo: corresponden al banco, por aplicación del artículo 1255 del Código Civil en relación con el artículo 89.3 de la Ley Hipotecaria y el artículo 8 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.
- Gastos de registro de la propiedad: deben ser pagados por el prestatario, conforme al artículo 1280 del Código Civil.
- Gastos de tasación: corresponden al banco, como coste del servicio que la entidad necesita para conceder el préstamo (Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario).
- IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, el IAJD debe ser pagado por el banco.
Si Banco Sabadell te impuso el pago de estos gastos en tu escritura, la cláusula puede ser abusiva y tienes derecho a reclamar su devolución.
¿Qué gastos puedes reclamar a Banco Sabadell?
Los conceptos que puedes reclamar incluyen:
Gastos reclamables
- Notaría de la escritura de préstamo hipotecario: según las sentencias de 2019, este gasto corresponde al banco.
- Tasación del inmueble: servicio exigido por la entidad para conceder el préstamo, a su cargo.
- Gestoría: honorarios por la tramitación de la escritura y registro.
- IAJD: impuesto devengado por la formalización de la hipoteca.
Gastos no reclamables
- Registro de la Propiedad: confirmado a cargo del cliente por el TS.
- Notaría de la compraventa: si compraste vivienda, este gasto es del comprador salvo pacto.
Las cuantías recuperables varían según el importe de la hipoteca y la fecha de firma. A título orientativo, las reclamaciones suelen oscilar entre 1.500 y 4.000 euros, dependiendo del capital prestado y los conceptos incluidos.
Plazo para reclamar los gastos hipotecarios
El plazo de prescripción para reclamar estos gastos es de 5 años desde la firma de la escritura de hipoteca, conforme al artículo 1964 del Código Civil. Este plazo puede interrumpirse mediante reclamación extrajudicial o presentación de demanda.
Si tu hipoteca con Banco Sabadell fue firmada antes de 2019, todavía puedes reclamar si no han transcurrido 5 años. Es importante actuar con rapidez para no perder este derecho.
Cómo reclamar los gastos de hipoteca en Sabadell: procedimiento paso a paso
1. Reclamación extrajudicial
El primer paso es presentar una reclamación formal ante Banco Sabadell. Debes:
- Recopilar la documentación: escritura de préstamo hipotecario, justificantes de pago de los gastos (facturas de notaría, tasación, gestoría, liquidación del IAJD).
- Redactar una reclamación fundamentada citando la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
- Enviarla por burofax con acuse de recibo al domicilio social del banco o a la Oficina de Atención al Cliente.
- Esperar la respuesta del banco (plazo habitual: 1-2 meses).
Si Banco Sabadell rechaza la reclamación o no responde, puedes acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Este organismo puede emitir un informe favorable que refuerce tu posición, aunque su resolución no es vinculante.
2. Reclamación judicial
Si la vía extrajudicial no prospera, debes presentar demanda ante los Juzgados de Primera Instancia. El procedimiento es:
- Competencia territorial: Juzgados de Primera Instancia de Sabadell o del lugar donde se firmó la hipoteca.
- Procedimiento aplicable: Juicio Verbal (cuantía inferior a 6.000 euros) o Juicio Ordinario (cuantía superior), según los artículos 249 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Costes judiciales orientativos: tasa judicial exenta en estos casos, honorarios de abogado entre 800 y 2.000 euros según complejidad, procurador entre 300 y 600 euros.
- Condena en costas: si ganas, Banco Sabadell puede ser condenado a pagar las costas (artículo 394 LEC), lo que incluye tus gastos de abogado y procurador.
La duración media de estos procesos oscila entre 8 y 18 meses, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado.
Derechos del cliente bancario en Sabadell
Como cliente de Banco Sabadell, tienes derecho a:
- Transparencia: conocer el desglose de todos los gastos antes de firmar (artículo 60 de la Ley 16/2011, de crédito al consumo).
- No asumir gastos abusivos: conforme a la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación y la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas.
- Reclamar sin represalias: el banco no puede modificar tus condiciones contractuales por ejercer tu derecho de reclamación.
Importancia de contar con un abogado civil en Barcelona
Aunque la reclamación extrajudicial puede iniciarse sin asistencia legal, contar con un abogado civil en Barcelona especializado en banca y crédito aumenta significativamente las probabilidades de éxito. Un profesional:
- Analiza tu escritura para identificar todos los gastos reclamables.
- Fundamenta la reclamación con jurisprudencia actualizada.
- Negocia con Banco Sabadell para lograr un acuerdo antes del juicio.
- Representa tus intereses en el procedimiento judicial si es necesario.
En Barcelona, los despachos especializados en derecho civil bancario ofrecen servicios de reclamación con diferentes modalidades de pago, incluyendo honorarios de éxito (porcentaje sobre lo recuperado) o tarifa fija.
Preguntas frecuentes sobre reclamar gastos de hipoteca en Sabadell
¿Puedo reclamar si ya he pagado la hipoteca?
Sí, puedes reclamar mientras no hayan transcurrido 5 años desde el pago de los gastos. El hecho de haber cancelado la hipoteca no elimina tu derecho a recuperar los gastos indebidos.
¿Banco Sabadell puede negarse a devolver los gastos?
El banco puede rechazar la reclamación extrajudicial, pero si la jurisprudencia del Tribunal Supremo respalda tu caso, tendrás fundamento para acudir a los tribunales. En vía judicial, el banco no puede simplemente negarse si las sentencias te amparan.
¿Cuánto tiempo tarda Banco Sabadell en responder?
En vía extrajudicial, el plazo habitual es de 1 a 2 meses. El Servicio de Reclamaciones del Banco de España tiene un plazo máximo de 4 meses para resolver. En vía judicial, el proceso puede durar entre 8 y 18 meses.
¿Qué pasa si pierdo el juicio contra Banco Sabadell?
Si el juzgado desestima tu demanda, podrías ser condenado en costas (pagar los gastos del banco), aunque no siempre ocurre. Por ello es fundamental contar con asesoramiento profesional que valore las probabilidades de éxito antes de demandar.
¿Se pueden reclamar intereses por los gastos pagados?
Sí, además de la devolución del principal, puedes reclamar intereses legales desde la fecha en que pagaste los gastos hasta su devolución, conforme al artículo 1108 del Código Civil. Esto puede incrementar significativamente la cantidad a recuperar.